Option zur Steuerpflicht bei Grundstücksumsätzen
Unter Grundstücksumsätzen werden Umsätze im Zusammenhang mit Grund und Boden und darauf errichteten Gebäuden verstanden. Grundsätzlich sind Grundstücksumsätze von der Umsatzsteuer unecht befreit. Bei unechter Befreiung muss keine Umsatzsteuer abgeführt werden, es ist aber auch kein Vorsteuerabzug bei erhaltenen Eingangsrechnungen möglich.
Unter die Befreiung fallen auch Vermietungen – soweit sie nicht
Wohnzwecken dienen. Gerade bei Vermietungen trägt meist der Vermieter die
Kosten von Instandhaltungen, wobei hohe Kosten anfallen können. Ein
Vorsteuerabzug ist daher von großem Vorteil.
Ist der Mieter selbst im steuerlichen Sinne Unternehmer und zum
Vorsteuerabzug berechtigt, entstehen durch die Steueroption für beide
Seiten keine zusätzlichen Kosten. Er kann sich die in Rechnung gestellte
Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen.
Der Verzicht auf die Steuerbefreiung erfordert keine eigene
schriftliche Erklärung an das Finanzamt. Maßgeblich ist die
steuerpflichtige Behandlung gegenüber dem Finanzamt.
Sollte von der Steuerpflicht wieder zu einer Steuerbefreiung gewechselt
werden, ist zu beachten, dass abgezogene Vorsteuern zu
korrigieren sind. Die Korrektur beträgt ab dem Jahr der Änderung
in den darauf folgenden neun Jahren je ein Zehntel der geltend gemachten
Vorsteuerbeträge.
Bisher stand der Vorsteuerabzug erst ab dem Zeitpunkt zu, ab dem der
Umsatz steuerpflichtig (in der UVA) behandelt wurde.
Vorsteuern beim Kauf eines Grundstücks und in der Errichtungsphase
konnten nicht geltend gemacht werden. Diese Rechtsmeinung wurde nun
geändert. Ein Vorsteuerabzug kann in dieser Phase geltend gemacht werden.
Jedoch muss zweifelsfrei dargelegt werden können, dass eine
steuerpflichtige Veräußerung mit großer Sicherheit anzunehmen ist. Dies
ist zum Beispiel der Fall bei einer Immobilien Gesellschaft, deren
Unternehmenszweck es ist, Gebäude zu errichten und zu veräußern. Die
Wohnungen in den Gebäuden werden an Anleger verkauft, die diese an Dritte
weitervermieten. Bereits bei Baubeginn liegen Kaufangebote (inklusive
Umsatzsteuer) der Anleger vor.
In diesem Fall kann das Unternehmen bereits bei Baubeginn Vorsteuerbeträge abziehen. Allfällige Anzahlungen, die das Unternehmen bekommt, sind jedoch auch umsatzsteuerpflichtig.
Stand: 10. März 2011
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